Ja, det kan vara möjligt. Men hur försäljningen ska gå till beror på vem som äger fastigheten, om din make kan förstå och ta ställning till försäljningen och om någon annan har rätt att företräda honom.

När en make drabbas av Alzheimer kan frågor om bostaden bli både juridiskt komplicerade och känslomässigt svåra. Kanske har din make flyttat till ett särskilt boende, samtidigt som villan står tom och medför kostnader. Du vill kanske sälja bostaden för att förenkla vardagen och skapa ekonomisk trygghet.

Det är viktigt att känna till att en demensdiagnos inte automatiskt innebär att en person förlorar sin rätt att fatta juridiska beslut. Samtidigt kan du som make inte alltid sälja fastigheten på egen hand.

Här går vi igenom vad som gäller vid försäljning av en villa när en make har Alzheimer eller en annan demenssjukdom.

Får man sälja ett hus när maken har Alzheimer?

Ja, en fastighetsförsäljning kan genomföras även om en av makarna har Alzheimer. Det avgörande är bland annat vem som äger fastigheten, om maken kan ta ställning till försäljningen och om det finns en giltig fullmakt eller annan behörig företrädare.

Det första steget är därför att reda ut ägarförhållandena.

Det finns framför allt tre situationer att skilja mellan:

• Du äger villan själv, men din make behöver normalt samtycka till försäljningen.
• Ni äger villan tillsammans och båda behöver som utgångspunkt medverka till en frivillig försäljning av hela fastigheten.
• Din make äger hela eller delar av villan, men kan inte själv medverka och behöver företrädas av någon som har rättslig behörighet.

Vilka regler som gäller beror på vilken av dessa situationer som är aktuell.

1. Demens innebär inte automatiskt att maken saknar rättslig handlingsförmåga

En vanlig missuppfattning är att en person med Alzheimer inte längre kan ingå avtal eller fatta juridiska beslut.

Så är det inte. En demensdiagnos innebär inte i sig att personen saknar förmåga att förstå och ta ställning till en viss rättshandling.

Bedömningen behöver göras utifrån personens tillstånd och förmåga att förstå den aktuella försäljningens innebörd och konsekvenser. Det kan exempelvis handla om att förstå att fastigheten ska säljas, vilket pris som erbjuds och vad försäljningen innebär ekonomiskt och praktiskt.

Om det råder osäkerhet om personens förmåga kan ett läkarintyg vara ett viktigt underlag. Intyget bör, så långt det är möjligt, belysa förmågan att förstå och ta ställning till just fastighetsförsäljningen.

Även lagen (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning, kan aktualiseras. Enligt lagen kan avtal som ingåtts under sådan påverkan vara ogiltiga.

Det är därför viktigt att inte bara konstatera att personen har en diagnos, utan att också bedöma förutsättningarna för den aktuella rättshandlingen.

2. Om ni äger villan tillsammans

Om du och din make äger fastigheten tillsammans krävs som utgångspunkt att båda medverkar till en frivillig försäljning av hela fastigheten. Det följer av reglerna om samägande, bland annat 2 § samäganderättslagen.

Att ni är gifta innebär inte att du automatiskt får sälja din makes andel.

Det är också viktigt att skilja mellan ägande och giftorätt. Enligt 1 kap. 3 § äktenskapsbalken råder varje make över sin egendom. Att en fastighet är giftorättsgods innebär inte i sig att den andra maken äger en del av den.

Vad händer om maken inte kan skriva under?

Om din make äger en del av villan men inte kan medverka till försäljningen behöver ni utreda om han kan företrädas med stöd av en giltig och tillämplig fullmakt.

Om det saknas en sådan möjlighet kan godmanskap behövas. En god man kan, inom ramen för sitt uppdrag, företräda din make vid försäljningen.

Enligt 11 kap. 4 § föräldrabalken kan godmanskap anordnas när någon på grund av exempelvis sjukdom behöver hjälp med att bevaka sin rätt, förvalta sin egendom eller sörja för sin person. Uppdraget kan avgränsas till en viss rättshandling, exempelvis försäljningen av fastigheten.

Det är dock viktigt att komma ihåg att ett godmanskap inte automatiskt innebär att makens egen vilja saknar betydelse. Enligt 11 kap. 5 § föräldrabalken ska den enskildes samtycke normalt inhämtas, om personens tillstånd medger det.

Krävs överförmyndarens godkännande?

Ja, när en god man säljer fast egendom för huvudmannens räkning krävs som huvudregel överförmyndarens samtycke enligt 14 kap. 11 § föräldrabalken.

Överförmyndaren bedömer om försäljningen är lämplig med hänsyn till huvudmannens intressen, behov och ekonomiska situation.

Om din make har flyttat permanent till ett särskilt boende och villan medför betydande löpande kostnader kan detta vara omständigheter som talar för en försäljning. Det är dock hans intressen som ska stå i centrum.

Marknadsvärdet bör dokumenteras, exempelvis genom en eller flera värderingar. Det är också viktigt att säkerställa att din makes andel av köpeskillingen tillfaller honom.

Köpekontraktet bör utformas med hänsyn till att överförmyndarens godkännande kan behövas.

3. Om du ensam äger villan – krävs ändå makens samtycke?

Ja, i vissa fall.

Även om du ensam står som ägare kan äktenskapsbalkens regler innebära att du behöver din makes samtycke för att sälja fastigheten.

Enligt 7 kap. 5 § äktenskapsbalken krävs som huvudregel den andra makens samtycke vid försäljning av fast egendom som utgör makarnas gemensamma bostad. Samtycke kan också krävas vid försäljning av annan fast egendom som är giftorättsgods.

Det innebär att du inte alltid kan sälja villan utan vidare bara för att du ensam äger den.

Vad gäller om maken har flyttat till ett äldreboende?

Att din make har flyttat till ett särskilt boende innebär inte automatiskt att kravet på makesamtycke upphör.

Frågan behöver bedömas utifrån omständigheterna och de regler som gäller för den aktuella fastigheten.

Om din make inte kan lämna ett giltigt samtycke finns det dock ett särskilt undantag i 7 kap. 7 § äktenskapsbalken.

Om förutsättningarna för undantaget är uppfyllda behövs inte makens samtycke. Oförmågan behöver kunna styrkas, och vid lagfartsprövningen kan Lantmäteriet kräva ett läkarintyg.

Detta är en viktig skillnad: undantaget innebär att samtyckeskravet kan falla bort. Det innebär inte att du får sälja en fastighet eller en ägarandel som tillhör din make utan att ha rätt att företräda honom.

4. Kan en framtidsfullmakt användas för att sälja villan?

En framtidsfullmakt kan i vissa fall göra det möjligt för en person att få hjälp med ekonomiska och personliga angelägenheter om han eller hon senare inte längre kan sköta dem själv.

För att framtidsfullmakten ska kunna användas vid en fastighetsförsäljning behöver dess giltighet, omfattning och ikraftträdande kontrolleras. Den måste ha upprättats under de förutsättningar som anges i lagen (2017:310) om framtidsfullmakter och omfatta den aktuella rättshandlingen.

Men det finns ytterligare en fråga att vara uppmärksam på: jäv.

När kan en framtidsfullmakt inte användas?

Enligt 17 § lagen om framtidsfullmakter får fullmaktshavaren inte företräda fullmaktsgivaren i en fråga där fullmaktshavaren själv, eller någon som fullmaktshavaren företräder, har motstridiga intressen.

Detta kan bli aktuellt när makar äger en fastighet tillsammans och den ena maken har framtidsfullmakt att företräda den andra vid försäljningen.

Jävsfrågan kan också uppstå när den ena maken ensam äger den gemensamma bostaden. Det kan exempelvis finnas motstående intressen kopplade till en framtida bodelning.

Det räcker alltså inte alltid att det finns en framtidsfullmakt som uttryckligen omfattar fastighetsförsäljning.

Om jäv föreligger kan överförmyndaren, på fullmaktshavarens begäran, behöva utse en god man för den aktuella rättshandlingen enligt 17 § andra stycket lagen om framtidsfullmakter.

Det är därför viktigt att kontrollera jävsfrågan innan köpehandlingarna undertecknas.

5. Vad händer om handlingarna inte är korrekta?

En fastighetsförsäljning kräver att rätt person undertecknar köpehandlingarna och att eventuella krav på samtycke och tillstånd hanteras på rätt sätt.

När köparen ansöker om lagfart kan Lantmäteriet behöva granska exempelvis:

• Köpehandlingarna och vilka som har undertecknat dem.
• Fullmakter och om företrädaren har rätt att agera.
• Läkarintyg som visar att makesamtycke inte kan lämnas.
• Förordnande av god man.
• Överförmyndarens samtycke till försäljningen.

Om ett nödvändigt makesamtycke saknas kan lagfartsansökan behöva förklaras vilande enligt 20 kap. 7 § jordabalken. Detsamma kan gälla om försäljningen är beroende av ett tillstånd från överförmyndaren som ännu inte har lämnats.

Om fastigheten har sålts genom en framtidsfullmaktshavare som varit jävig kan situationen vara allvarligare. Enligt Lantmäteriets anvisningar kan lagfartsansökan då avslås eftersom företrädaren saknat behörighet att genomföra överlåtelsen.

Det kan få konsekvenser för både säljare och köpare. Därför bör behörigheten och eventuella samtycken klarläggas innan försäljningen genomförs.

6. Så går du vidare om du vill sälja villan

Om din make har Alzheimer och ni vill sälja bostaden är det klokt att börja med att reda ut de juridiska förutsättningarna innan ni skriver under ett köpekontrakt.

Gå igenom följande steg:

Steg 1: Kontrollera vem som äger fastigheten.
Ta reda på om du äger villan själv, om ni äger den tillsammans eller om din make ensam äger fastigheten.

Steg 2: Bedöm om din make kan medverka.
En diagnos är inte tillräcklig för att avgöra frågan. Bedömningen behöver avse hans förmåga att förstå och ta ställning till försäljningen.